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2015中国房地产走势预测分析 2015年中国房价如何

来源:中国经济时报 编辑:张萌 浏览量:2007 发布时间:2015-02-28

文章摘要:经过去年房地产行业的整体萎靡,新年伊始,房地产市场动态再度引发广泛关注,楼市走向究竟如何,各方观点不一

  房地产行业作为经济运行、金融安全、地方财税收入、产业结构调整最好的气垫,其稳定对于中国经济的平稳运行有着不可或缺的意义。2014年,楼市熄火,股市狂欢,在这一年里,全国各地楼市频繁出现房价崩盘的声音,中小开发商投资意愿大幅降低。经过去年房地产行业的整体萎靡,新年伊始,房地产市场动态再度引发广泛关注,楼市走向究竟如何,各方观点不一。

  政策说

  从去年12月底至2015年1月,包括国务院 ,央行行长周小川、财政部部长楼继伟、住建部部长陈政高、国土部部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局局长马建堂、国家开发银行行长郑之杰在内的八位中央部局重要领导先后谈及中国房地产市场现状及未来走势,中央各部委主要负责人非常罕见地针对中国房地产市场密集发声,纷纷出言稳定市场预期。

  “房地产市场出现调整是正常的”

  2015年1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示,我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。严控总量有保有压,促进经济稳定增长。2015年新增建设用地计划在去年调减30万亩的基础上,将继续作适度调减。对 基本农田要严格实行特殊保护,强化管制性保护、建设性保护、激励性保护。

  姜大明指出,2015年要重点抓好12个重大土地整治工程和500个示范县建设,保质保量建成1亿亩高标准农田,确保“十二五”规划确定的任务按期完成。高消耗、高污染的项目,将限制或严格禁止土地供应。同时,加大盘活存量建设用地力度,用好土地整治、城乡建设用地增减挂钩、城镇低效用地再开发和工矿废弃地复垦利用的政策,在总量控制的基础上,更好地节约集约利用土地,促进大中小城市协同发展,化解产能过剩以及促进产业升级。

  1月16日,国家发改委副主任朱之鑫在国务院政策例行吹风会上表示,国内房地产并没有出现危机,房价适当波动是在挤出投机性需求。他表示,房价适当波动是正常状态,并不意味着未来政府在房地产调控方面将无所作为,2015年将稳定住房消费。

  朱之鑫并不认同当前我国房地产市场“出现危机”的说法,他认为,目前的重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。

  总部经济主题地产医药产业园物流园区棚户区改造化工工程承包战略性新兴产业新型城镇化房地产科技孵化器高新技术产业园区房地产

  而中国发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁1月20日在香港参加亚洲金融论坛时同样表示,中国房地产市场存在结构性供给过剩,而且今年地方债问题将严重凸显,但判断中国房地产市场出现泡沫为时尚早。

  随后,在1月21日召开的2015冬季达沃斯论坛上,国务院 出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时,就中国应对经济风险的问题指出,“房地产市场在一段时期内出现调整是正常的。”

   表示,近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势,引起各方面关注,但他同时强调,中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的,并将带动国内相关行业和产品供给。这是 首次较为详细地阐述中国房地产市场的调整,舆论普遍认为,其此时提出“房产市场出现调整是正常的”无疑给市场与房企吃下了一颗“定心丸”。

 

  同样是在1月21日至24日于达沃斯举办的冬季论坛上,中国人民银行行长周小川表示,尽管中国一些城市的房价下降,但央行应该保持货币政策的稳定性,因为房地产市场不存在严重的全国性问题。

  周小川认为,中国可能有房产泡沫,但仅限于“部分城市”,部分城市存在的房地产过剩难以由单一的全国范围政策来解决。“中国还在进行城镇化,供需关系可能出现某种波动,但如果从中期看城镇化,我认为我们的房产领域市场还很好。”他说。

  当被问到央行将怎样稳定房地产市场时,周小川表示如果整体经济指标稳定,央行很难出台专门针对房地产市场的政策,中国房地产市场正在经历周期性调整,一部分可以通过宏观审慎政策来应对,而不是用货币政策来应对。

  仍然是在1月21日,国务院新闻办公室就2014年国民经济运行情况举行的发布会上,国家统计局局长马建堂表示,房地产从去年上半年开始起出现了一轮调整,销量、价格下行,但四季度以来的数据显示,随着一些行政性的限购措施的放开,金融 政策的相应调整,房地产出现了一些积极的变化。“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”是中国2014年经济工作的指导方针,在各部门、各地区的共同努力下,目前,房地产调整风险与债务累积风险总体已化解,但是局部的风险仍在,譬如库存高与部分地方债务庞大。

  政府回购商品房

  2015年1月20日,住房和城乡建设部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出,“房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。”他表示,住建部要指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。

  此外,陈政高提出,随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入,棚改房源将不再局限于政府主导建设,符合接受保障的家庭可以到市场上购买,政府通过资金补贴实现保障。

  除了购买方式,今年1月6日,住建部还下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,鼓励开发商售转租,倡导房地产开发企业将其持有房源向社会出租,并通过租赁市场筹集公共租赁房房源,同时支持地方回购商品房。该《意见》的出台无疑向大家传递了一个信息:政府正在想办法解决存量房源。

  政府回购商品房的背景是,一方面,商品房处于大面积供大于求的状态,房地产库存难解;另一方面,政府保障房建设任务艰巨,两方面原因促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。据了解,三四线城市的住宅库存自2011年开始持续增长,国家统计局公开发布的数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,其中,住宅待售面积比2014年11月末增加1352万平方米,办公楼待售面积增加202万平方米,商业营业用房待售面积增加361万平方米。与此同时,资料显示,2015年,全国保障房建设任务为700万套,棚户区改造规模不低于470万套。

  目前,包括福州、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等在内的多个省市都已经开始实施政府回购商品房试点。事实上,在住建部此次表态前,多地已经试点回购商品房充当保障房,如四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

  在资金来源上,根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造 资金的通知》,回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元,若按照最高限额计算,今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房,此措施能够最高化解6000万平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。

  2015年1月22日,国开行行长郑之杰在该行2015年度工作会议上表示,国开行2015年要优化资源配置,继续支持重点领域薄弱环节建设,力争全年发放棚改 4000亿元以上,铁路 1000亿元,重点水利建设工程项目 900亿元。

  实际上,自从2014年央行拨给国开行3年期1万亿元的抵押补充 (PSL)后,国开行就变成了“二央行”,发挥着支持棚改房、保障房,向房地产输出流动性的“包工头”的重要作用。据国开行统计,截至去年12月底,已累计发放棚户区改造 8047亿元, 余额6359亿元;2014年新增发放 4086亿元,这一数字超过了国开行去年年中制定的4000亿元目标,是2013年的4倍,也超过过去几年累计发放棚改 的总规模。

  此外,财政部部长楼继伟在2014年12月度的全国财政工作会议上表示,2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度,保持经济运行在合理区间,创新机制推进保障性安居工程建设,利用PPP模式或政府购买服务方式“盘活存量房”,引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。

  住房和城乡建设部副部长齐骥同样表示,可大力推进棚户区改造的货币化安置,组织居民自主购买,或者由政府购买安置住房进行安置;与此同时推进国开行的直接 与PPP市场化融资手段。

  虽然这一举措确实可以起到缓解楼市库存压力的作用,但6000万平方米的商品房库存相对于全年超过6亿平方米的库存来说仅仅占到10%左右,着实显得杯水车薪。与此同时,尽管多地都在进行回购商品房试点,但是各地执行政策皆不相同,这项措施面临着有多少房源可被回购、如何定价等等多种操作性难题,而对于政府回购商品房这一行为无法律依据的指责声亦是频频响起。作为缓解三四线库存压力的短期之策,政府回购商品房对于促进这些地区房地产市场的平稳健康发展起到了一定作用,然而显然不宜作为长期之策存在。

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